关于进一步规范住宅小区物业招投标监管的实施细则

关于进一步规范住宅小区物业招投标监管的

实施细则

全县各房地产开发建设单位、各物业服务企业：

为进一步规范和完善小区物业服务招投标活动，保障物业服务招投标当事人的合法权益，促进物业服务水平提高和物业行业健康有序发展，根据《中华人民共和国民法典》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《湖南省物业管理条例》及其他相关法律法规，结合我县物业管理工作实际，制定本实施细则。

一、前期物业招投标监管

1.新建房地产开发项目在办理《商品房预售许可证》前，招标人（建设单位）必须通过招投标方式选聘物业企业实施物业管理。

2.住宅小区总建筑面积在5万平方米以上的，必须公开招标；5万平方米（含）以下的，或投标人少于3个的，经县住建局批准，可以采用协议方式选聘相应资质的物业管理企业。

3.建设单位采取公开招标方式的，可自行组织或委托具有相应资质和良好经营诚信记录的招标代理机构代理招标，且应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料报县住建局备案。招标代理机构不得同时为一个物业管理项目承担招标和投标业务。

4.招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

5.招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

6.招标人应当自确定中标人之日起15日内，向县住建局备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

7.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

8.县住建局发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

二、后期物业招投标监管

1.新建房地产开发项目交付的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上的，或交付的户数达到总户数50%以上的，或交付的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上，且首套交付的物业专有部分交付时间满两年的，可召开业主大会，对前期物业企业是否续聘征求意见，如业主大会决议同意续聘，则由业主委员会与前期物业企业签订《物业服务合同》；如业主大会决议不同意续聘，则由业主大会通过公开招标或协议方式重新选聘物业企业，并自签订《物业服务合同》生效之日起，前期物业服务合同自动终止，前期物业企业应自动退场。

2.业主大会决定采用公开招标方式选聘物业企业的，业主委员会应当依照业主大会的决定及招标投标法律、法规组织招标。

3.业主大会决定采用协议方式选聘物业企业的，业主委员会应当提出物业企业选聘方案。选聘方案应当包括3家以上备选的物业企业基本情况、物业服务内容与标准、物业服务收费及调整方案、物业服务合同样本等内容，并应当予以公示，公示时间不少于7日。业主委员会根据业主意见对公示内容调整后，提请业主大会决定。

4.县住建局对业主委员会选聘物业企业开展指导与监督，对报名参与投标或竞聘的物业企业进行审查，由派驻纪检组或局机关纪委进行全过程监督。

5.乡镇（街道）、村（社区）应当组织小区业主委员会召开业主大会对选聘物业企业的相关事项形成决议，并将相关资料报县住建局备案。

湘阴县住房和城乡建设局

2026年7月28日